Het wordt vaak als lastig ervaren om de waarde van een woning te bepalen. Vreemd genoeg is daar in Nederland ook geen vast omlijnd systeem voor, om dit te doen.
Hoe kom je dan tot een waardebepaling?
Veel makelaars bepalen de waarde van een huis op basis van de situatie in de markt, gebaseerd op de prijs van vergelijkbare huizen (een buurtonderzoek). Verder wordt er gekeken naar het onderhoud en de staat van het huis en wordt een strategische verkoopprijs bepaald waarbij er rekening wordt gehouden met een onderhandelingsmarge.
Van een echte waardeberekening van de woning, waarbij wordt gekeken naar de bouw- en grondkosten is hier geen sprake. De prijs wordt gebaseerd op een handelswaarde en een vergelijking met de effectenhandel is hierbij snel gemaakt.
Om de waarde van een woning te bepalen wordt veel gebruik gemaakt van de module van Calcasa. Calcasa bepaalt de woningwaarde op basis van 25 woningtransacties in de nabije regio. Het opvragen van de kadasterregistratie of de WOZ waarde kunnen de verkregen cijfers bevestigen, al moet wel gerealiseerd worden dat dit modelwaarden zijn.
Er zijn mensen die de waarde laten bepalen door gebruik te maken van de ervaring van derden (makelaar of specialist) of tegen betaling een taxatie laten doen.
Wat is rentemiddeling?
De rente van de hypotheek is altijd een hot item. Deze rente heeft grote invloed op de maandelijkse lasten. Wie enige tijd geleden een hypotheek afsloot kampt nu met de lasten van de hoge rente. Soms biedt rentemiddeling een uitkomst voor dit soort situaties.
Bij rentemiddeling wordt de hypotheek afgestemd met de actuele rente. Dit is zeker een interessante constructie als je nu kampt met een enorm hoge hypotheekrente. Dit geeft je de mogelijkheid om te profiteren van de huidige lage rentestand.
Wat is een oversluitboete?
Aan het oversluiten van een hypotheek zit een oversluitboete vast. Bij rentemiddeling wordt deze boete uitgesmeerd over de nieuwe rentevaste periode. Daarmee voorkom je dat je in één keer een hoog geldbedrag moet betalen voor deze hypotheekovergang. Deze boete wordt dan verdeeld over de rentevaste periode van de komende jaren.
De rekenmethodes verschillen per hypotheekverstrekker. Niet alle hypotheekverstrekkers bieden rentemiddeling aan en er zijn verschillende voorwaardes.
Het is zeer raadzaam om goed te bepalen wat rentemiddeling kost en opbrengt. Het kan in een aantal gevallen zeer voordelig uitpakken, in andere gevallen is oversluiten voordeliger.
Voor het verlagen van de maandlasten op korte termijn is rentemiddeling een optie die zeker overwogen kan worden. In andere situaties is het oversluiten de betere keuze maar gerealiseerd moet worden dat er dan wel geld beschikbaar moet zijn om de oversluitboete te voldoen.
Wat is een restschuld?
Op de woningmarkt is het tegenwoordig zeker geen vanzelfsprekendheid dat er aan het eind van de looptijd van een hypotheek een overwaarde op de woning overblijft. Het komt veel voor dat het tegenovergestelde het geval is. In vaktermen wordt er dan gesproken dat “het huis onder water staat”, in de volksmond wordt hier over restschuld gesproken.
Een restschuld kan ontstaan als de opbrengst van de verkoop van de woning onvoldoende is om het openstaande hypotheek bedrag en de nog te betalen rente te voldoen. Het nog openstaande bedrag wordt “de restschuld” genoemd.
Een restschuld is zeker vervelend als er geen financiële middelen voorhanden zijn, om deze restschuld te voldoen. Als deze opnieuw moet worden gefinancierd en er is geen onderpand voor handen gebeurd dit vaak tegen een aanmerkelijk hoger rentetarief om de risico’s af te dekken.
Nationale hypotheek garantie
Als de woning is gekocht met NHG (nationale hypotheek garantie), is er een mogelijkheid dat de restschuld wordt kwijtgescholden. Dit gebeurt nog wel bij gedwongen verkoop door persoonlijke omstandigheden. In het verleden werd de NHG wel gezien als een soort verzekering voor een restschuld.
Inmiddels is zijn deze regels aangescherpt en is het geen vanzelfsprekendheid dat je “zomaar” wordt vrijgesproken van het uitstaande schuldbedrag. Een gesprek met de bank om een regeling te treffen voor de ontstane situatie zal noodzakelijk zijn. De gevolgen kunnen verstrekkend zijn.
