Bij het afsluiten van een hypotheek heeft de woningkoper keuze uit diverse hypotheekvormen. Het verschil tussen deze vormen bestaat voornamelijk uit de wijze waarop de aflossing van de hypotheek is geregeld.
Een overzicht van de meest voorkomende hypotheeksoorten:
Traditionele Levenhypotheek
Bij een traditionele levenhypotheek wordt er gespaard via een levensverzekering voor de aflossing van de hypotheek. Er wordt niet tussentijds afgelost. Maandelijks wordt er hypotheekrente en een premie voor de verzekering betaald. De naam zegt het al: traditioneel. Deze, wat oudere, hypotheekvorm wordt tegenwoordig minder gebruikt omdat er diverse andere hypotheekvormen op de markt zijn gekomen.
Met deze hypotheekvorm wordt er maximaal geprofiteerd van de hypotheekrenteaftrek.
Er wordt immers tijdens de looptijd van de traditionele levenhypotheek niets afgelost en alleen maar rente betaalt.
Het nadeel van deze traditionele levenhypotheek is dat de verzekeringspremies relatief hoog zijn. Een traditionele levenhypotheek heeft vaste maandlasten voor de periode waarover de rente is vastgezet. Dit geeft wel een hoop zekerheid voor de gebruiker.
Bankspaarhypotheek
De bankspaarhypotheek is een hypotheek waar door middel van banksparen op een geblokkeerde rekening de hypotheek wordt afgelost. Banksparen is heel overzichtelijk en relatief eenvoudig. Op deze geblokkeerde rekening wordt maandelijks gebruikt om te sparen of te beleggen om zo de hypotheek te voorzien van een vast bedrag aan rente en inleg. Er zitten geen grote nadelen aan verbonden.
Indien er bij het banksparen van een spaarrekening gebruik wordt gemaakt, is er sprake van een gegarandeerd rendement. In dit geval weet de gebruiker dat er aan het eind van de looptijd voldoende kapitaal is om de hypotheek geheel of gedeeltelijk af te lossen.
Als er gekozen wordt om te beleggen via een bankspaarrekening, is die garantie er uiteraard niet.
Aflossingsvrije Hypotheek
Met de aflossingsvrije hypotheek wordt er geld geleend, maar wordt er tijdens de looptijd helemaal niets afgelost. Er wordt echter ook geen vermogen opgebouwd om na afloop de volledige schuld alsnog ineens af te lossen. Dit maakt de aflossingsvrije hypotheek wel een risicovolle hypotheek, aangezien de schuld na afloop van de looptijd nog volledig open staat.
De hypotheeknemer zal de hypotheek aan het einde van de looptijd in één keer volledig moeten aflossen. Dit kan door opbouw van een vermogen buiten de hypotheek om, door een nieuwe hypotheek af te sluiten waarmee de oude hypotheek wordt afgelost of door de verkoop van de woning. Dit laatste brengt een risico met zich mee, de woning moet dan wel genoeg opbrengen. Is dit niet het geval, dan blijft er een restschuld over.
De aflossingsvrije hypotheek heeft op korte termijn de laagste maandlasten van alle hypotheekvormen. Alleen de hypotheekrente wordt betaalt en niet de aflossing.
De fiscale renteaftrek is beperkt tot 30 jaar. Indien de hypotheek in deze 30 jaar niet is afgelost, vervalt dit fiscale voordeel en worden de netto maandlasten fors hoger.
Het is een flexibele hypotheekvorm waarin de hypotheek wel eerder mag worden afgelost.
Door het risicovolle karakter van deze lening heeft de overheid besloten om deze hypotheekvorm fiscaal niet meer toe te staan voor startende huizenkopers. Deze starters komen niet meer in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek als zij toch voor een aflossingsvrije hypotheek kiezen.
Verder is het niet meer mogelijk om de volledige financiering af te dekken met een aflossingsvrije hypotheek. De overheid heeft hiervoor gekozen om de consument te beschermen tegen overkreditering. Nieuwe hypotheken mogen nog maar voor maximaal de helft uit een aflossingsvrije hypotheek bestaan. Deze instellingen eisen dat er een gedeelte van de lening wordt gefinancierd met een hypotheekvorm waar wel afgelost wordt.
Annuïteitenhypotheek
Een annuïteitenhypotheek is eigenlijk de ouderwetse hypotheek. Aan het eind van de looptijd is de hypotheek volledig afgelost. Een annuïteitenhypotheek is een hypotheek waarbij er maandelijks een vast bedrag aan rente en aflossing wordt betaald. Dit heet de annuïteit.
Het is verhoudingsgewijs een goedkope hypotheekvorm. Gedurende de looptijd wordt maandelijks een vast bruto bedrag betaalt.
Het belangrijkste nadeel van deze hypotheekvorm is dat er niet optimaal gebruik wordt gemaakt van de hypotheekrente aftrek mogelijkheden.
De annuïteitenhypotheek moet worden gezien als een diagonale lijn naar beneden.
Er wordt maandelijks een deel van de hypotheekschuld afgelost en rente afgedragen. In het begin van de looptijd wordt er verhoudingsgewijs veel rente afgedragen, er is immers nog een grote schuld.
Met het verstrijken van de looptijd wordt het aflossingsdeel van de betalingen groter en het rentedeel kleiner, het aflossen van de schuld gaat steeds sneller. Omdat er minder rente wordt betaald, wordt de hypotheekrenteaftrek verhoudingsgewijs ook steeds kleiner. Het aflossingsdeel is belastingtechnisch niet aftrekbaar. Dit heeft effect op de netto maandlasten die door de hypotheekrenteaftrek dus toenemen.
Lineaire Hypotheek
Net als bij een annuïteitenhypotheek is een lineaire hypotheek een hypotheekvorm waarin tijdens de looptijd de hypotheekschuld afgelost wordt. Het belangrijkste verschil tussen de twee hypotheekvormen is dat de maandlasten bij een lineaire hypotheek tijdens de looptijd afnemen.
Aan het begin van de looptijd van een lineaire hypotheek is de schuld nog hoog. Er moet dus nog veel rente worden afgedragen. In verhouding tot de afnemende schuld, nemen ook de rentelasten af en daarmee de totale maandlasten.
Dit is het grote voordeel van deze hypotheekvorm. Er komt een moment in deze hypotheekvorm dat de maandlasten van een lineaire hypotheek lager worden dan de maandlasten van een annuïteitenhypotheek. Een combinatie van deze hypotheken is een oplossing om de maandlasten tijdens de gehele looptijd van de hypotheek constant te houden.
Ook bij de lineaire hypotheek is van toepassing dat het betalen van steeds minder hypotheekrente als nadeel met zich mee brengt dat er niet optimaal van de fiscale hypotheekrenteaftrek wordt geprofiteerd.
Bij de lineaire hypotheek zijn de maandlasten aan het begin van de looptijd het hoogst. Dit maakt deze hypotheekvorm minder aantrekkelijk voor starters.
Verder moet er bij deze hypotheekvorm rekening worden gehouden met de bijleenregeling. In deze regeling is bepaald dat de overwaarde bij de verkoop van de woning gebruikt moet worden voor de financiering van de nieuwe koopwoning.
Spaarhypotheek
Een spaarhypotheek is een hypotheekvorm waarin geld wordt gespaard om aan het eind van de looptijd het openstaande bedrag ineens af te lossen.
Bij een spaarhypotheek wordt maandelijks hypotheekrente, een premie voor de spaarverzekering (het spaardeel) en een premie voor de overlijdensrisicoverzekering (het risicodeel) betaald.
Er wordt gedurende de looptijd niets afgelost. Hierdoor wordt volledig van de hypotheekrenteaftrek geprofiteerd op voorwaarde dat deze annuïtair of lineair wordt afgelost.
Een spaarhypotheek is een redelijk veilige hypotheek. Er is een zekerheid dat er genoeg geld is gespaard om aan het eind van de looptijd de hypotheek in één keer af te lossen. Verder is er zekerheid wat de maandelijkse lasten zijn tijdens deze looptijd.
Deze hypotheekvorm is niet flexibel en daarom met name geschikt voor mensen die zekerheid belangrijk vinden. De constante factor in deze hypotheekvorm maakt deze hypotheek zeer geschikt voor starters die weinig eigen vermogen achter de hand hebben en nog niet zoveel inkomsten hebben.
De spaarhypotheek is voor ouderen en alleenstaanden minder interessant omdat de hypotheek een vrij hoge premie voor de overlijdensrisicoverzekering kent.
Beleggingshypotheek
Bij een beleggingshypotheek wordt er tijdens de looptijd van de hypotheek niets afgelost, maar wordt er via beleggingen gespaard voor de aflossing van de hypotheek. Er wordt gedurende de looptijd vermogen opgebouwd waarmee de beleggingshypotheek aan het eind van de rit ineens wordt afgelost.
Bij een beleggingshypotheek wordt er iedere maand hypotheekrente betaald en een premie voor een verplichte levensverzekering. Deze premie wordt belegd in beleggingsfondsen.
Deze beleggingsfondsen kunnen aandelenfondsen en obligaties zijn.
Deze beleggingsportefeuille kan de gebruiker zelf opbouwen maar het is ook mogelijk om dit uit handen te geven aan de hypotheekverstrekker die het gaat beleggen. Het geld wordt dan op een beleggingsrekening gestort en bij de notaris wordt een verpandingakte getekend.
Een beleggingshypotheek geeft nooit de zekerheid of er aan het eind van de looptijd van de hypotheek voldoende geld is om de hypotheek af te lossen. Dat is het risico wat deze hypotheek met zich mee brengt.
Hybride Hypotheek
Een hybride hypotheek is een moderne hypotheekvorm waarin er de keuze gemaakt kan worden tussen beleggen en sparen om de hypotheek af te lossen. Deze flexibiliteit maakt dat dit een populaire hypotheekvorm is.
Bij een gunstige beursverwachting kan de keuze gemaakt worden om te beleggen, bij minder goede vooruitzichten kan er gekozen worden om (geheel of gedeeltelijk) te sparen.
Indien er gekozen wordt om alleen maar te sparen, dan heeft de hybride hypotheek veel weg van een spaarhypotheek. Wordt er gekozen om alleen te beleggen, dan lijkt deze hypotheek veel op een beleggingshypotheek. Een gewone spaar- of beleggingshypotheek heeft echter niet de flexibiliteit van een hybride hypotheek, waarbij er geswitcht kan worden.
Bij een hybride hypotheek wordt een vast bedrag per maand betaald, dat bestaat uit rente en een premie zoals ook in een spaarhypotheek gebeurt.
De premie bestaat uit diverse delen:
- Een deel is de overlijdensrisicoverzekering.
- Een deel is om de verzekeringskosten te dekken.
- Een deel is voor de kapitaalverzekering. Dat geld wordt belegd of gespaard, naar gelang de keuze is. Aan het eind van de looptijd wordt, met dat geld, de hybride hypotheek afgelost.
Deze hybride hypotheek brengt de nodige risico’s met zich mee. Als er gekozen wordt om te beleggen via een hybride hypotheek, dan is het vooraf niet zeker of er aan het eind van de rit voldoende geld in kas is. Een restschuld behoort tot de mogelijkheden.
